Inadimplência no condomínio edilício

27 de julho de 2018
Inadimplência no condomínio edilício

Dos fantasmas financeiros, a inadimplência é certamente um dos mais assustadores.

Inadimplência no condomínio edilício

Ela está presente em todos os âmbitos de nossa vida coletiva, na esfera pública e também na privada. Em um condomínio edilício, não seria diferente.

No Brasil, a inadimplência condominial é um dos principais desafios enfrentados por síndicos, administradores e condôminos. Como lidar com ela? Quais medidas podem ser aplicadas em relação aos moradores inadimplentes em um condomínio edilício?

É o que você descobrirá a seguir. Acompanhe!

O que é um condomínio edilício?

Antes de entrarmos no assunto da inadimplência, você saberia dizer o que é um condomínio edilício? Será que você mora em um?

Provavelmente. Condomínio edilício é aquele em que áreas (ou unidades) privativas coexistem com áreas comuns. Nele, cada condômino é proprietário de uma unidade e de uma fração ideal das áreas comuns. O apartamento, por exemplo, é privativo, mas o elevador é coletivo, assim como a piscina, o salão de festa e as churrasqueiras.

Quem regulamenta a instituição de um condomínio edilício e determina quais partes são exclusivas e quais são comuns é o Capítulo VII do Código Civil, que você pode consultar aqui! A legislação deixa bem claro que as unidades privativas podem ser alugadas para terceiros, embora isso não seja permitido nas áreas comuns.

“Mas…” você deve estar se perguntando, “existe algum condomínio que não funciona desse jeito?”

Sim, existe. Na verdade, a palavra “condomínio” vem da ideia de “copropriedade”. Assim, um condomínio ocorre quando duas ou mais pessoas são proprietárias de um mesmo bem, seja ele móvel ou imóvel. Nessa situação, não há áreas privativas, apenas áreas comuns.

Ficou confuso? Aqui vai um exemplo:

As irmãs Maria e Joana desejam comprar uma casa de praia para passar as férias de verão. Separadamente, elas não têm recursos suficientes, mas, juntando suas economias, elas percebem que é possível adquirir um imóvel. Ao realizar a compra, ambas serão proprietárias da tão sonhada casa na praia, e poderão utilizá-la como desejarem.

Essa copropriedade, também conhecida como “condomínio geral”, é regida pelo Capítulo VI do Código Civil.

Por que a inadimplência acontece?

Como mencionamos no início deste artigo, a inadimplência é um fantasma recorrente na vida condominial, gerando não apenas constrangimentos, mas também prejuízos para todas as partes envolvidas.

Pense só: as taxas de condomínio são relativas à manutenção das áreas comuns e do edifício como um todo. Elas servem para custear todos os serviços empreendidos nele, bem como para manter a folha de pagamento dos funcionários em dia.

Diante dessa realidade, síndicos do Brasil inteiro se perguntam: “Como alguém pode deixar de pagar o condomínio durante meses a fio se isso claramente prejudica a vida de todos que fazem parte da coletividade?”

Bem, não há uma única resposta para essa questão, porque cada caso de inadimplência tem suas particulares e motivações. Podemos listar, aqui, alguns tipos de inadimplentes:

  • os que não pagam porque sua situação financeira mudou de uma hora para outra;
  • os esquecidos;
  • os endividados;
  • os contumazes;
  • os que simplesmente decidem não pagar porque não compreendem a necessidade das taxas condominiais.

Em alguns casos, um software para condomínio — facilitando a visibilidade dos boletos e o contato mais facilidade entre síndico e morador — pode ajudar, em outros, a negociação e o parcelamento da dívida, em outros ainda, uma campanha educativa.

De acordo com uma reportagem do jornal O Globo, a inadimplência ocorre especialmente em condomínios maiores (em que os vizinhos não se conhecem) e novos, nos quais muitos condôminos ainda estão pagando as parcelas do imóvel.

Já em residenciais menores, em que todos se conhecem, uma dívida acaba virando um constrangimento. Nesses casos, acordos amigáveis tendem a ser mais eficazes.

Quem é o responsável por essa situação?

De acordo com o inciso VII do Art. 1348 do Código Civil, o síndico é o grande responsável por resolver o pepino da inadimplência, cobrando “dos condôminos as suas contribuições, bem como impondo e cobrando as multas devidas”. Entretanto, dependendo de como está organizada a estrutura da gestão, uma administradora de condomínio pode propiciar auxílio.

Seja como for, tenha em mente que para realizar essa tarefa com sucesso, é importante fazer uma análise situacional e elaborar uma estratégia adequada a cada caso.

Como combater a inadimplência no condômino edilício?

Você já deve ter percebido que não há uma “receita de bolo” para acabar com a inadimplência, certo?

Combater inadimplência num condomínio edilício

Há, contudo, algumas medidas preventivas e punitivas que o ajudarão a combater, a neutralizar e até a desenraizar de uma vez por todas o problema de seu condomínio edilício. Conheça-as!

1. Medidas preventivas

Campanhas educativas

É uma medida que tem propósito educativo, cujo efeito será sentido a longo prazo. Podem ser elaborados informativos e comunicados que incutam na cultura condominial — e na mentalidade dos moradores — a importância dos pagamentos em dia.

É essencial, por exemplo, conscientizar os moradores sobre as finanças do condomínio, mostrando o porquê das contas, onde os recursos arrecadados são aplicados e o que acontece quando eles deixam de ser pagos.

Desconto para os bons pagadores

Alguns condomínios adotam um desconto padronizado sobre a taxa condominial para pagadores que não atrasam. Essa é uma medida controversa, mas que pode gerar resultados positivos.

Acordos amigáveis/não judiciais

Também chamado de “cobrança direta”, uma vez que não envolve ação judicial, o síndico vai até o morador inadimplente e cobra diretamente os valores devidos ou negocia seu parcelamento.

Geralmente, estipula-se um prazo para a quitação do valor acordado.

Antes de aplicar essa medida, contudo, é importante falar sobre ela na assembleia e aprová-la, a fim de que todos os condôminos tenham ciência do procedimento.

Informação e Estratégia

Buscar se manter informado com relação ao tema e quais tendências ou soluções estão sendo adotadas como boas práticas ao redor do Brasil e do mundo é essencial. O portal SíndicoNet é uma excelente opção para se manter atualizado nesse sentido.

Software de gestão

Um software de gestão condominial é um grande aliado na hora de ajudar o síndico a manter as contas do condomínio em dia. O sistema para condomínio da Winker, por exemplo, facilita a cobrança dos boletos de condomínio, já que permite seu envio por e-mail, por notificação push e até pelo Facebook.

A funcionalidades de lembretes de prazo também são vitais, especialmente para alertar os condôminos esquecidos. Para os que atrasam o pagamento, é possível recalcular na hora o valor devido.

Para o síndico, é possível monitorar todo esse processo, já que ele acompanha se o boleto foi recebido, aberto e pago.

2. Medidas punitivas previstas em lei

Multas e juros

Como penalidade, a lei permite a cobrança de multa de até 2% sobre as taxas em atrasos e também dos juros definidos na Convenção do Condomínio. Caso esses não estejam definidos, cobra-se 1% ao mês.

Lembrando, como adendo, que no caso da relação inquilino-locador, referente ao aluguel, diz a Lei n. 8.245 de 1991, ou Lei do Inquilinato, que é obrigação do inquilino pagar o aluguel e os encargos de locação nos prazos acordados com o locador.

Proibição de voto em assembleias

Outra penalidade é a proibição de votar e ser votado nas assembleias.

Voto em assembléias num condomínio edilício

E quanto à suspensão do uso das áreas de lazer, como piscinas, salões de festa e churrasqueiras? Bem, esse é um tema controverso, para o qual existem inúmeras interpretações e posicionamentos.

Muitos defendem essa prática, ainda mais se a área comum gerar despesas de manutenção (para as quais o inadimplente não está contribuindo). Porém, antes de tomar essa medida, é importante debater esse entendimento nas assembleias e registrá-lo na Convenção.

Lista de inadimplentes

Muitos condomínios aprovam em assembleia a criação de uma lista de acompanhamento da inadimplência. Contudo, esse documento deve ser elaborado e divulgado de forma a não expor ou constranger os devedores, e somente os condôminos e o síndico podem ter acesso a ele.

Essa lista pode trazer as unidades inadimplentes e o valor da dívida, não mencionando, contudo, o nome dos devedores. Ela pode vir com o boleto de cobrança do condomínio ou ficar disponível na pasta de finanças condominiais.

Ação judicial

Geralmente é feita quando a inadimplência ocorre por mais de três meses consecutivos, e quando todas as possibilidades de resolução amigáveis e acordo já foram esgotadas.

Entra-se com uma ação de execução, e após a conferência do título da dívida pelo juiz, o devedor é chamado a quitar os valores devidos. Essa mudança foi introduzida pelo novo Código Processual Civil, já que antes o devedor era chamado para se explicar perante o juiz, e não para quitar imediatamente seus débitos.

Caso mesmo citado ele não pague, haverá a penhora de seus bens.

Quando o condomínio receber o que lhe é devido, a ação acaba. Vale dizer que, hoje, como os processos são eletrônicos, sua execução e finalização é muito mais rápida.

Como a Winker pode ajudar no combate à inadimplência?

Dentre os múltiplos desafios que a tecnologia nos ajuda a superar, a inadimplência é um dos mais significativos.

Se você é síndico ou administrador, encontrará na Winker uma ferramenta de controle das contas do condomínio, já que o acompanhamento da entrega, do recebimento e do pagamento dos boletos é garantido.

Esse monitoramento constante permite agilidade de resposta ao problema, evitando que meros atrasos se tornem uma bola de neve!

A rapidez na identificação da inadimplência é um dos recursos mais poderosos para combatê-la. Ao identificar as unidades devedoras, é perfeitamente possível estabelecer um diálogo com os moradores e proceder à cobrança amigável, evitando que a situação se repita e que haja a necessidade de uma ação judicial.

Quer mais? Acesse agora nosso portal e conheça as funcionalidades que permitirão ao síndico e à administradora realizar esse monitoramento e a sanar a inadimplência antes que esse fantasma crie raízes em seu condomínio!

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