O que diz a Lei do Inquilinato?

27 de julho de 2018
Lei do inquilinato

Você já se deu conta de que a maior parte das ações que realizamos em nosso dia a dia é regida por alguma lei?

Lei do inquilinato

A locação de um imóvel não é exceção, sendo regulada pela Lei n. 8.245 de 1991, também conhecida como Lei de Locação, ou Lei do Inquilinato. Ela é dividida em três partes:

Título I – relativo à locação
Título II – relativo aos procedimentos
Título III – disposições finais e transitórias

Cada um desses títulos é segmentado em capítulos e seções que abrangem os mais diversos aspectos da relação de locação, como os deveres do locador e do locatário, o direito de preferência e as ações de despejo.

Neste artigo, vamos falar sobre as dúvidas mais comuns em relação à Lei do Inquilinato. Preparado? Reserve alguns minutos e vamos juntos!

O que diz a Lei do Inquilinato sobre os direitos do inquilino?

Antes de qualquer coisa, você sabe o que é inquilino?

A Lei do Inquilinato não fala especificamente dos “direitos do inquilino”, mas sim das obrigações do locador, as quais listamos abaixo!

  1. O locador deve entregar o imóvel ao locatário, que o utilizará para o fim acordado. Traduzindo: aluguei para morar? É meu direito morar.
  2. O locador deve garantir que o imóvel seja utilizado durante o tempo previsto. Traduzindo: Aluguei por 24 meses? É meu direito ocupá-lo por 24 meses.
  3. O locador deve manter a forma e o destino do imóvel. Traduzindo: aluguei um apartamento com três quartos, uma cozinha e dois banheiros? Esse imóvel não pode ser modificado enquanto eu o ocupar.
  4. Havia defeitos no imóvel antes da locação? É dever do locador responder por eles. Para isso, o locador deve fornecer ao locatário uma descrição detalhada do imóvel.
  5. Fornecer ao locatário o recibo e a descrição dos valores pagos, que são a garantia de que ele cumpriu com os compromissos assumidos.
  6. Pagar as taxas de administração da imobiliária sem repassá-las ao locatário.
  7. Pagar os impostos e taxas que não couberem ao locatário ou que não estiverem previstos no contrato.
  8. Se for solicitado, o locador deve mostrar ao locatário os comprovantes das despesas/contas que estejam sendo cobradas.
  9. Pagar as despesas extraordinárias do condomínio.

E se o locador não cumprir com suas obrigações? Bem, nesse caso, o locatário poderá rescindir o contrato por justa causa, e ainda ser ressarcido pelos danos causados.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre os deveres do inquilino?

Em relação às obrigações do inquilino, ou locatário, temos outra lista. Confira!

  • Pagar o aluguel e encargos de locação no prazo acordado com o locador.
  • Utilizar o imóvel para o destino previsto em contrato e cuidar dele como se fosse seu.
  • Prezar por sua manutenção e devolvê-lo no estado em que foi recebido. (Mas quanto às marcas de utilização decorrentes do uso do imóvel? Bem, a legislação entende que há deteriorações normais que resultam do tempo de utilização).
  • Avisar ao locador sobre tudo o que acontece no imóvel, pois, caso haja uma situação que impeça sua habitação, cabe a ele tomar as devidas providências para garantir a posse do inquilino.
  • Reparar os eventuais danos que causar no imóvel e não modificar sua estrutura interna ou externa sem o consentimento por escrito do locador.
  • Entregar a correspondência que trate do imóvel ao locador, como advertências, multas e despesas.
  • Pagar as despesas de consumo, como água, luz e gás, e as despesas ordinárias do condomínio.
  • Permitir que o locador visite o imóvel e leve terceiros para visitá-lo em caso de venda, contanto que o dia e o horário sejam marcados.
  • Respeitar e seguir a convenção do condomínio e demais regulamentos internos.
  • Se na locação houver o seguro fiança, o inquilino deverá pagá-lo.

Ainda nesse assunto, por se tratar de um tema corriqueiro, a questão do volume de barulho tolerável nos apartamentos complementa os tópicos acima e também merece destaque. Mesmo que não constituam uma lei, de fato, popularizou-se chamar o conjunto de normas, recomendações e regras comumente utilizadas para pautar o assunto como Lei do Silêncio. Cabe ao inquilino respeitá-la e solicitar a seus vizinhos que também o façam.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre o prazo para devolução do imóvel?

Tudo depende do prazo estipulado em contrato.

Seu contrato de locação prevê um tempo de ocupação igual ou superior a 30 meses? Saiba que, ao final desse tempo, o contrato será encerrado independentemente de notificação ou aviso.

Se o inquilino continuar ocupando o imóvel sem oposição do locador por mais de 30 dias, o contrato de locação se estenderá por prazo indeterminado, sendo que todas as cláusulas são mantidas. Ou seja, tudo o que valia antes, continua valendo até o momento que houver a desocupação do imóvel e a devolução das chaves.

Mas e se o locador desejar reaver o imóvel? Bem, depois de findado o contrato, ele pode entrar com uma denúncia vazia. O que é isso? É o direito do locador de reaver o imóvel sem ser multado ou ter que justificar sua ação. Nessa situação, ele deve notificar o locatário para que desocupe o imóvel voluntariamente em 30 dias sob pena de despejo.

Quando o contrato original, contudo, for inferior a 30 meses e, findado esse período, o locatário continuar a ocupá-lo sem a oposição do locador, ele também se prorrogará por tempo indeterminado.

Aqui, o locador pode reaver seu imóvel nas seguintes situações: se houver mútuo acordo, infração contratual ou legal, e realização de intervenção urgente determinada pelo Poder Público que exija desocupação do imóvel. Também se houver extinção do contato de trabalho, no caso de a empresa ter alugado o local para seu funcionário, ou uso próprio do locador e familiares.

Há, por fim, a opção da retomada de locação ininterrupta, quando o imóvel estiver com o mesmo locatário há mais de cinco anos.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre a quebra de contrato?

O artigo da Lei do Inquilinato que fala sobre a quebra de contrato foi atualizado pela Lei 12.112, de 2009. Assim, ficou estabelecido que, enquanto o contrato estiver vigente, o locador não poderá reaver o imóvel alugado.

Ao locatário, contudo, é garantido o direito de devolvê-lo desde que pague a multa proporcional ao período que resta para o encerramento do contrato. No entanto, o locatário ficará isento dessa multa se o motivo da devolução for sua transferência, em razão de trabalho, para outras localidades.

A única exigência é que ele notifique o locador de sua saída com trinta dias de antecedência.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre a preferência de compra?

Segundo a Lei do Inquilinato, é direito do locatário ter preferência na compra do imóvel caso o locador deseje vendê-lo. Mas o que isso significa?

Bem, a Lei estipula que o locador avise o locatário sobre sua intenção de vender o imóvel locado, a fim de dar a ele a chance de comprá-lo.

Essa comunicação deve ocorrer por escrito e deve conter todos os detalhes da proposta, bem como dos eventuais terceiros que estejam interessados. A partir do recebimento dessa notificação, o locatário terá trinta dias para aceitar a proposta ou realizar uma contraproposta, desde que ela seja tão ou mais vantajosa ao vendedor.

Preferência de compra

O que diz a Lei do Inquilinato sobre indenização por benfeitorias?

As benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, com ou sem autorização do locador, assim como as úteis, são indenizáveis. Ou seja, o inquilino pode pedir ressarcimento.

Já as benfeitorias voluptuárias não são reembolsáveis, e podem ser removidas desde que não alterem a estrutura do imóvel.

“Mas como vou saber quais benfeitorias são úteis, necessárias ou voluptuárias?”, você deve estar se perguntando.

Aqui recorremos ao Art. 96 do Código Civil, pois é ele que nos explica do que se trata cada uma delas.

  • São necessárias as melhorias que evitam que o bem se deteriore.
  • São úteis as que facilitam sua utilização.
  • São voluptuárias as que, apesar de aumentarem o valor do bem ou o tornarem mais agradável, não são necessárias ou úteis.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre a isenção do pagamento de despesas extras?

É o Art. 22 da Lei do Inquilinato que fala sobre quem paga o quê numa relação de locação. Ao locador, competem as despesas extraordinárias. Já sabe o que são elas?

Despesas extraordinárias são aquelas que vão além das despesas cotidianas dos condomínios. Alguns exemplos são:

• obras de melhorias, reforma e ampliação, como pinturas de fachadas, paisagismo e decoração;

• indenizações trabalhistas de funcionários do condomínio referentes ao período anterior à locação;

• fundo de reserva;

• instalações de equipamentos de segurança e lazer.

Se você é inquilino, portanto, talvez tenha de contatar o locador, o síndico (seja ele morador ou síndico profissional) ou a administradora de condomínio para reaver diferenças no valor do condomínio.

Ao locatário, competem as despesas ordinárias, que correspondem aos gastos com a manutenção cotidiana do condomínio. Nesse caso, temos:

• despesas com o regime trabalhista dos funcionários;

• consumo de gás, luz e água das áreas comuns;

• limpeza e conservação do condomínio;

• manutenção e conservação de elevadores e instalações e equipamentos hidráulicos;

• rateios de saldo devedor se referentes ao período da locação.

Agora que você entendeu melhor a Lei do Inquilinato, reflita: como ela é aplicada no dia a dia de seu condomínio? Você consegue identificar quais ações e regulamentos são influenciados por ela?

Restou alguma dúvida que não conseguimos resolver aqui?

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    12 Comentários

  • Silva 7 de dezembro de 2018
    Reply

    Olá, minha dúvida é : assim que ocupei a casa enve ir um email para o proprietário dizendo que a casa estava com infiltrações de chuva e Mofos. Ele concordou em resolver o problema que seria a colocação de telhasemana pois a casa é só de lage. O tempo passou o contrato findou e não foi feito o reparo prometido. Me senti muito prejudicada pois paguei todos os aluguéis em dia e não morei na casa em perfeitas condições como deveria esta. Tenho direito de pedir indenização a ele por isso ? Obrigada !

    • Winker 22 de outubro de 2019
      Reply

      Sabrina, tudo bem? A locação foi feita via imobiliária ou teve contrato que previa vistoria? Normalmente nas vistorias os inquilinos tem cerca de 24 horas para registrar problemas na unidade, ou questões que diferem da vistoria feita pela locadora (seja pessoa física ou jurídica). Quanto à indenização, é discutível, mas sugerimos procurar um juizado de pequenas causas para se aconselhar levando as evidências que comprovam que fez as reclamações dentro do prazo e nas formas previstas no acordo comercial feito. Esperamos ter ajudado. Abs!

  • Luiz Duarte 7 de março de 2019
    Reply

    Aluguei um apartamento e recebi as chaves em 01/fev. Em fevereiro ainda, recebi uma fatura com vencimento em 10/mar referente as despesas apuradas de 01/jan a 31/jan, incluindo reformas, água, gás, etc. Entendo que não são de minha responsabilidade, visto que eu não ocupava o imóvel no período de apuração, certo? O boleto tem a indicação de referência ao mês de fevereiro e a imobiliária insistem em me cobrar. Quem está certo nesta história? Há alguma lei que deixa clara esta questão? Abs

    • Winker 22 de outubro de 2019
      Reply

      Oi Luiz, aqui em sua mensagem tem duas questões.
      1. Se a referência é devida: Neste caso vai depender de um acordo de vocês, pois caso pague esta taxa, não pagaria a posterior ao mês da sua saída, ficou entendido?
      2. Ao inquilino compete apenas despesas ordinárias (salários, consumos, manutenção e conservação, pequenos reparos, etc) desde que previstos na aprovação da previsão orçamentária anual. Despesas extraordinárias são de responsabilidade do locador, como reformas, processos trabalhistas anteriores à entrada no imóvel pelo inquilino.
      Esperamos ter ajudado.
      Abs!

  • claudia 24 de abril de 2019
    Reply

    Boa tarde. Firmei contrato de 1 ano (dezembro de 2018 a dezembro de 2019) e peguei 2 meses de calção. Porém, o inquilino saiu do imóvel em março de 2019 sem nunca pagar aluguel, condomínio, IPTU e luz. Entrei em contato com ele por diversas vezes, mas ele só prometia me pagar e nunca pagou. Um certo dia ele me entregou uma televisão como garantia que iria pagar o valor que saiu devendo e após o pagamento eu entregaria a televisão, mas já fazem 2 meses que ele saiu do imóvel e me entregou a televisão e pelo o que vejo ele nunca irá me pagar. O que devo fazer?

    • Winker 22 de outubro de 2019
      Reply

      Claudia, que caso hein? Você não fez a locação via imobiliária? Se não fez, chegou a firmar um contrato com ele de locação? Sugiro que procure o juizado de pequenas causas para buscar uma conciliação formal, onde ele assumirá a dívida e como irá quitar. O fórum poderá orientá-la. Mas vale reforçar, a locação via imobiliária ajuda muito a evitar estas dores de cabeça, visto que elas costumam assumir a responsabilidade de resolver esses impasses. Esperamos ter ajudado, Abs!

  • Reply

    locação comercial a locataria pode exigir do locador o direito a rachar reformas, com benfeitorias de apresentaçaõ do proprio ambiente proposto para o lojista, sendo que o mesmo quando entrou para o imovel o pegou reformado, faltando so ele montar sua loja? o que fazer?

    • Winker 22 de outubro de 2019
      Reply

      Olá Cleuza! Qualquer melhoria feita após a vistoria e sem acordo formal prévio, não é de responsabilidade do locador. Mas, em alguns casos, a melhoria é interpretada como algo que ele gostaria de fazer na unidade e poderá ser reaproveitada pelo próximo inquilino, e isso pode levar a um acordo. Esperamos ter ajudado. Abs!

  • Adrian 30 de maio de 2019
    Reply

    tenho um contrato indeterminado. Notifiquei a locatária que sairei do apartamento 30 dias antes, efetuei o pagamento do ultimo mes, porém não ficarei os 30 dias, a pergunta é: Tenho direito ao ressarcimento proporcional dos dias alugados?

    • Winker 21 de outubro de 2019
      Reply

      Oi Adrian, seu contrato pede aviso de 30 dias? Se sim, você precisará sim pagar o período, afinal, ele existe para que o proprietário possa buscar nova locação. No entanto, em alguns casos, quando o proprietário consegue locar antes de acabar seu prazo de aviso, pode haver um acordo de ressarcimento da diferente. Boa sorte no seu caso. Abs!!

  • Regia Cristina Vigneron 5 de julho de 2019
    Reply

    O proprietário do apto no qual eu resido a 1ano e 7meses, me cobrou o total da indenização de um funcionário que trabalhou durante 17 anos! Ele insiste em dizer que é a administradora do Condomínio que está fazendo essa cobrança! Como posso resolver isso? O imóvel é alugado diretamente com o proprietário! Obrigada, Regia

    • Winker 21 de outubro de 2019
      Reply

      Olá Regina, a lei (art.22 da lei do inquilinato) diz que indenizações trabalhistas incorridas após o início da locação são de responsabilidade do inquilino. De qualquer forma, sugiro você procurar a administradora do condomínio para obter um posicionamento formal do caso com datas, valores, etc. Espero ter ajudado. Abs!

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