O que diz a Lei do Inquilinato?

27 de julho de 2018
Lei do inquilinato

Você já se deu conta de que a maior parte das ações que realizamos em nosso dia a dia é regida por alguma lei?

Lei do inquilinato

A locação de um imóvel não é exceção, sendo regulada pela Lei n. 8.245 de 1991, também conhecida como Lei de Locação, ou Lei do Inquilinato. Ela é dividida em três partes:

Título I – relativo à locação
Título II – relativo aos procedimentos
Título III – disposições finais e transitórias

Cada um desses títulos é segmentado em capítulos e seções que abrangem os mais diversos aspectos da relação de locação, como os deveres do locador e do locatário, o direito de preferência e as ações de despejo.

Neste artigo, vamos falar sobre as dúvidas mais comuns em relação à Lei do Inquilinato. Preparado? Reserve alguns minutos e vamos juntos!

O que diz a Lei do Inquilinato sobre os direitos do inquilino?

Antes de qualquer coisa, você sabe o que é inquilino?

A Lei do Inquilinato não fala especificamente dos “direitos do inquilino”, mas sim das obrigações do locador, as quais listamos abaixo!

  1. O locador deve entregar o imóvel ao locatário, que o utilizará para o fim acordado. Traduzindo: aluguei para morar? É meu direito morar.
  2. O locador deve garantir que o imóvel seja utilizado durante o tempo previsto. Traduzindo: Aluguei por 24 meses? É meu direito ocupá-lo por 24 meses.
  3. O locador deve manter a forma e o destino do imóvel. Traduzindo: aluguei um apartamento com três quartos, uma cozinha e dois banheiros? Esse imóvel não pode ser modificado enquanto eu o ocupar.
  4. Havia defeitos no imóvel antes da locação? É dever do locador responder por eles. Para isso, o locador deve fornecer ao locatário uma descrição detalhada do imóvel.
  5. Fornecer ao locatário o recibo e a descrição dos valores pagos, que são a garantia de que ele cumpriu com os compromissos assumidos.
  6. Pagar as taxas de administração da imobiliária sem repassá-las ao locatário.
  7. Pagar os impostos e taxas que não couberem ao locatário ou que não estiverem previstos no contrato.
  8. Se for solicitado, o locador deve mostrar ao locatário os comprovantes das despesas/contas que estejam sendo cobradas.
  9. Pagar as despesas extraordinárias do condomínio.

E se o locador não cumprir com suas obrigações? Bem, nesse caso, o locatário poderá rescindir o contrato por justa causa, e ainda ser ressarcido pelos danos causados.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre os deveres do inquilino?

Em relação às obrigações do inquilino, ou locatário, temos outra lista. Confira!

  • Pagar o aluguel e encargos de locação no prazo acordado com o locador.
  • Utilizar o imóvel para o destino previsto em contrato e cuidar dele como se fosse seu.
  • Prezar por sua manutenção e devolvê-lo no estado em que foi recebido. (Mas quanto às marcas de utilização decorrentes do uso do imóvel? Bem, a legislação entende que há deteriorações normais que resultam do tempo de utilização).
  • Avisar ao locador sobre tudo o que acontece no imóvel, pois, caso haja uma situação que impeça sua habitação, cabe a ele tomar as devidas providências para garantir a posse do inquilino.
  • Reparar os eventuais danos que causar no imóvel e não modificar sua estrutura interna ou externa sem o consentimento por escrito do locador.
  • Entregar a correspondência que trate do imóvel ao locador, como advertências, multas e despesas.
  • Pagar as despesas de consumo, como água, luz e gás, e as despesas ordinárias do condomínio.
  • Permitir que o locador visite o imóvel e leve terceiros para visitá-lo em caso de venda, contanto que o dia e o horário sejam marcados.
  • Respeitar e seguir a convenção do condomínio e demais regulamentos internos.
  • Se na locação houver o seguro fiança, o inquilino deverá pagá-lo.

Ainda nesse assunto, por se tratar de um tema corriqueiro, a questão do volume de barulho tolerável nos apartamentos complementa os tópicos acima e também merece destaque. Mesmo que não constituam uma lei, de fato, popularizou-se chamar o conjunto de normas, recomendações e regras comumente utilizadas para pautar o assunto como Lei do Silêncio. Cabe ao inquilino respeitá-la e solicitar a seus vizinhos que também o façam.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre o prazo para devolução do imóvel?

Tudo depende do prazo estipulado em contrato.

Seu contrato de locação prevê um tempo de ocupação igual ou superior a 30 meses? Saiba que, ao final desse tempo, o contrato será encerrado independentemente de notificação ou aviso.

Se o inquilino continuar ocupando o imóvel sem oposição do locador por mais de 30 dias, o contrato de locação se estenderá por prazo indeterminado, sendo que todas as cláusulas são mantidas. Ou seja, tudo o que valia antes, continua valendo até o momento que houver a desocupação do imóvel e a devolução das chaves.

Mas e se o locador desejar reaver o imóvel? Bem, depois de findado o contrato, ele pode entrar com uma denúncia vazia. O que é isso? É o direito do locador de reaver o imóvel sem ser multado ou ter que justificar sua ação. Nessa situação, ele deve notificar o locatário para que desocupe o imóvel voluntariamente em 30 dias sob pena de despejo.

Quando o contrato original, contudo, for inferior a 30 meses e, findado esse período, o locatário continuar a ocupá-lo sem a oposição do locador, ele também se prorrogará por tempo indeterminado.

Aqui, o locador pode reaver seu imóvel nas seguintes situações: se houver mútuo acordo, infração contratual ou legal, e realização de intervenção urgente determinada pelo Poder Público que exija desocupação do imóvel. Também se houver extinção do contato de trabalho, no caso de a empresa ter alugado o local para seu funcionário, ou uso próprio do locador e familiares.

Há, por fim, a opção da retomada de locação ininterrupta, quando o imóvel estiver com o mesmo locatário há mais de cinco anos.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre a quebra de contrato?

O artigo da Lei do Inquilinato que fala sobre a quebra de contrato foi atualizado pela Lei 12.112, de 2009. Assim, ficou estabelecido que, enquanto o contrato estiver vigente, o locador não poderá reaver o imóvel alugado.

Ao locatário, contudo, é garantido o direito de devolvê-lo desde que pague a multa proporcional ao período que resta para o encerramento do contrato. No entanto, o locatário ficará isento dessa multa se o motivo da devolução for sua transferência, em razão de trabalho, para outras localidades.

A única exigência é que ele notifique o locador de sua saída com trinta dias de antecedência.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre a preferência de compra?

Segundo a Lei do Inquilinato, é direito do locatário ter preferência na compra do imóvel caso o locador deseje vendê-lo. Mas o que isso significa?

Bem, a Lei estipula que o locador avise o locatário sobre sua intenção de vender o imóvel locado, a fim de dar a ele a chance de comprá-lo.

Essa comunicação deve ocorrer por escrito e deve conter todos os detalhes da proposta, bem como dos eventuais terceiros que estejam interessados. A partir do recebimento dessa notificação, o locatário terá trinta dias para aceitar a proposta ou realizar uma contraproposta, desde que ela seja tão ou mais vantajosa ao vendedor.

Preferência de compra

O que diz a Lei do Inquilinato sobre indenização por benfeitorias?

As benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, com ou sem autorização do locador, assim como as úteis, são indenizáveis. Ou seja, o inquilino pode pedir ressarcimento.

Já as benfeitorias voluptuárias não são reembolsáveis, e podem ser removidas desde que não alterem a estrutura do imóvel.

“Mas como vou saber quais benfeitorias são úteis, necessárias ou voluptuárias?”, você deve estar se perguntando.

Aqui recorremos ao Art. 96 do Código Civil, pois é ele que nos explica do que se trata cada uma delas.

  • São necessárias as melhorias que evitam que o bem se deteriore.
  • São úteis as que facilitam sua utilização.
  • São voluptuárias as que, apesar de aumentarem o valor do bem ou o tornarem mais agradável, não são necessárias ou úteis.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre a isenção do pagamento de despesas extras?

É o Art. 22 da Lei do Inquilinato que fala sobre quem paga o quê numa relação de locação. Ao locador, competem as despesas extraordinárias. Já sabe o que são elas?

Despesas extraordinárias são aquelas que vão além das despesas cotidianas dos condomínios. Alguns exemplos são:

• obras de melhorias, reforma e ampliação, como pinturas de fachadas, paisagismo e decoração;

• indenizações trabalhistas de funcionários do condomínio referentes ao período anterior à locação;

• fundo de reserva;

• instalações de equipamentos de segurança e lazer.

Se você é inquilino, portanto, talvez tenha de contatar o locador, o síndico (seja ele morador ou síndico profissional) ou a administradora de condomínio para reaver diferenças no valor do condomínio.

Ao locatário, competem as despesas ordinárias, que correspondem aos gastos com a manutenção cotidiana do condomínio. Nesse caso, temos:

• despesas com o regime trabalhista dos funcionários;

• consumo de gás, luz e água das áreas comuns;

• limpeza e conservação do condomínio;

• manutenção e conservação de elevadores e instalações e equipamentos hidráulicos;

• rateios de saldo devedor se referentes ao período da locação.

Agora que você entendeu melhor a Lei do Inquilinato, reflita: como ela é aplicada no dia a dia de seu condomínio? Você consegue identificar quais ações e regulamentos são influenciados por ela?

Restou alguma dúvida que não conseguimos resolver aqui?

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