NFS-eCondomínios ganham código próprio na NFS-e0/10Índice
REFORMA TRIBUTÁRIA · ATUALIZAÇÃO DE 01/10/2026
Novidades da Receita em 01/10/2026: condomínios ganham código próprio na NFS-e
O novo leiaute da nota traz um código exclusivo para as taxas condominiais, um grupo só para as cobranças do condomínio e campos para o imóvel e o pagamento. Veja o que muda, o que ainda está em aberto e o que fazer até 01/12/2026.
Gabriel AlvaresProduct Owner & Contador · Winker
02/10/2026Leitura de 12 minutos
Em 01/10/2026, a Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS publicaram, em edição extra do Diário Oficial da União, o Ato Técnico Conjunto nº 7. O ato aprova a nova versão da Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009 (versão 1.01), que atualiza o leiaute da NFS-e de padrão nacional para a Reforma Tributária.
Para os condomínios, é a publicação mais importante desde o Ato Conjunto nº 4. Pela primeira vez, a NFS-e passa a ter um código de serviço próprio para as taxas condominiais e um grupo de informações exclusivo para as cobranças do condomínio. A data de 01/10 já constava do cronograma oficial da Receita como data de publicação desse leiaute.
NOVO CÓDIGO DE SERVIÇONOVO99.05.01Operações CondominiaisTaxas e demais valores cobrados pelo condomínio edilício.
OBRIGATORIEDADE MANTIDA01/12/2026
60dias, ou 9 semanas, a partir de hoje
ATO CONJUNTO RFB/CGIBS Nº 4/2026, ART. 1º, III, F"f) na cobrança de taxas e demais valores condominiais pelo condomínio edilício, bem como outras receitas do condomínio: 1º de dezembro de 2026;"
Conteúdo informativo, baseado nas normas publicadas até 02/10/2026. Não substitui a análise do contador ou do advogado de cada condomínio.
01
O que muda na NFS-e para condomínios
Novo código de serviço
O 99.05.01 – Operações Condominiais se soma aos códigos já criados para receitas sem ISS. Com isso, cotas e receitas de terceiros passam a ser identificadas separadamente na nota:
99.05.01Taxas e demais valores cobrados pelo condomínio dos condôminosNOVO
99.03.01Locação de imóvel a terceiros (salão, casa do zelador, vaga)
99.03.02Cessão onerosa de imóvel
99.03.04Cessão de uso ou de espaço (antena, fachada, mercadinho)
99.04.01Locação de bens móveis
Um grupo "condomínios" dentro da nota
Cada NFS-e de operação condominial passa a ter um bloco próprio. Toque em cada parte do exemplo abaixo para ver o que ela exige.
A data de vencimento original da cobrança feita ao condômino. É obrigatória.
De 1 a 20 cobranças por nota, cada uma com tipo (tabela tpCobranca) e valor. Há um campo opcional de descrição.
Opcional, com até 20 itens por cobrança, cada um com tipo (tabela tpDetCobranca) e valor. A soma dos itens compõe o valor da cobrança. Há um campo opcional de descrição.
Até 10 por nota, condicionados ou incondicionados, com descrição obrigatória.
O município é obrigatório. As unidades (de 0 a 99) levam inscrição imobiliária, código CIB e endereço. Detalhes na seção 02.
Vincula a nota a até 99 transações de pagamento, inclusive recebidas em conta da administradora. Detalhes na seção 03.
VALOR DA NOTA (SOMA DAS COBRANÇAS)R$ 935,00
O valor da nota é a soma das cobranças, e os descontos são somados conforme o tipo.
Tipos de cobrança (tpCobranca)
01Condomínio Ordinário
02Condomínio Privativo
03Fundo de Promoção e Propaganda (FPP)
04Impostos e Taxas
05Fundo de Reserva
99Outra Cobrança
Consulte na íntegra: Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009, v1.01, item 2.15 · Anexo VI – Leiaute e regras de negócio, v1.04.01 (campo tpCobranca).
Tipos de detalhamento (tpDetCobranca)
São 37 tipos. Busque pelo código ou pelo nome.
001Cond. Comum CRD
002Cond. Comum M2
003Cond. Comum Fixo
004Cond. Comum Fração
005Cond. Comum Percentual
006Condomínio CMM?
007Energia Elétrica
008Água
009Ar Condicionado
010Telefone
011Internet
012Controle de Pragas
013Exaustão
014Gás
015IPTU
016Taxa Área
017Manutenção
018Multa
019Seguro
020Taxa Bombeiro
021Taxa Administração
022Taxa Foro
023Limpeza
024Taxa de Lixo
025Tapume
026Instalação Alarme
027Segurança
028Fundo de Promoção e Propaganda
029Análise de Projeto
030Fundo de Reserva
031Laudos e Vistorias
032Detecção de Fumaça
033Reanálise de Projeto
034Taxa Extra
035Área Vaga
036Condomínio Irrecuperável
999Outro
Consulte na íntegra: Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009, v1.01, item 2.15 · Anexo VI – Leiaute e regras de negócio, v1.04.01 (campo tpDetCobranca).
O que significam as siglas
A NT não define as siglas usadas em alguns códigos. Pela nossa leitura e apuração até o momento, acreditamos que signifiquem:
001Cond. Comum CRDCondomínio comum calculado pelo Coeficiente de Rateio de Despesas, termo usado em shopping centers para definir quanto cada loja paga das despesas comuns. Equivale, no shopping, à fração ideal do condomínio residencial (código 004).
002Cond. Comum M2Condomínio comum calculado por metro quadrado da unidade.
Vários códigos da tabela, como Fundo de Promoção e Propaganda, Tapume e Análise de Projeto, vêm da prática dos shopping centers, o que reforça essa leitura.
?
VOCÊ SABE O QUE SIGNIFICA ESTE CÓDIGO?006 – Condomínio CMMAinda não encontramos definição oficial nem uso consolidado no setor para a sigla CMM. Se você conhece o significado, envie para a nossa equipe: vamos atualizar este conteúdo com a informação e o crédito a quem contribuiu.Enviar para a equipe
02
O imóvel na nota e o código CIB
Em toda nota de operação condominial, a NT torna obrigatório o grupo "imovel":
CAMPOOBRIGATORIEDADEO QUE É
Município do imóvel (cMun)ObrigatórioCódigo IBGE do município
Unidades imobiliárias (gUnidImob)0 a 99 ocorrênciasDados de cada unidade envolvida
Inscrição imobiliária (inscImobFisc)OpcionalInscrição da unidade na prefeitura, a mesma do IPTU
Código CIB (cCIB)Obrigatório se houver unidadeCódigo do Cadastro Imobiliário Brasileiro, com 8 caracteres
Endereço (end)Obrigatório se houver unidadeCEP, logradouro e número; complemento e bairro são opcionais
Consulte na íntegra: Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009, v1.01, itens 2.6 e 2.15 · Anexo VI, v1.04.01 (grupo imovel).
EM ABERTOA NT não esclarece se o grupo de unidades é obrigatório nas notas de condomínio. Se for, cada nota precisará do código CIB da unidade, que muitas unidades ainda podem não ter. Esse ponto deve ser confirmado nas regras de negócio do Anexo VI.
O que é o CIB
CPFpessoas
CNPJempresas e entidades
CIBimóveis
O Cadastro Imobiliário Brasileiro é o código único nacional de cada imóvel, urbano ou rural: uma espécie de "CPF do imóvel". Foi instituído pela LC 214/2025 como parte do Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais), é administrado pela Receita Federal e foi regulamentado pela Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025 e pela Portaria RFB nº 561/2025. Ao lado do CPF e do CNPJ, é um dos três cadastros únicos da reforma.
O proprietário não precisa pedir o código. Ele é gerado a partir dos cadastros de origem, após convênio com a Receita: as prefeituras, para imóveis urbanos (com base no cadastro do IPTU), e o Cadastro Nacional de Imóveis Rurais, para imóveis rurais.
A adoção é escalonada. Começa pelas capitais e pelo Distrito Federal, por isso nem toda prefeitura já atribui CIB às unidades.
No condomínio, cada unidade (apartamento, sala ou loja) tende a ter o próprio CIB, vinculado à sua inscrição de IPTU. Verifique, município a município, se a prefeitura já atribui o código e reúna as inscrições de IPTU das unidades, que são a base para localizá-lo.
Art. 265, caput (trecho): "Art. 265. Os bens imóveis urbanos e rurais de que trata esta Seção deverão ser inscritos no CIB, integrante do Sinter (...)."
03
Emissão e vinculação ao pagamento
SÓ PELOS EMISSORES NACIONAISA NT determina que essas operações sigam as regras da NT 007: emissão exclusiva pelos emissores públicos nacionais, ou seja, o Emissor Nacional ou a integração via API com o Ambiente Nacional da NFS-e. Emissores municipais próprios não servem.
A NT também criou um grupo para vincular a NFS-e a até 99 transações de pagamento. Ele é preenchido quando a informação já está disponível na emissão. Para pagamentos identificados depois, será implementado um evento com a mesma estrutura.
nPagNumerador único de cada pagamento
idTransacaoIdentificador da transação financeira, de acordo com o meio de pagamento
tpMeioPgtoMeio de pagamento (tabela abaixo)
CNPJRecebCNPJ de quem recebe o pagamento: o fornecedor ou outra entidade que receba do adquirente
CNPJBasePSPCNPJ base (8 dígitos) do banco ou instituição de pagamento usada pelo recebedor
MEIOS DE PAGAMENTO (tpMeioPgto)
15Boleto
17Pix QR Code dinâmico
18TED
20Pix chave ou QR Code estático
23Pix automático
24TEF / book transfer
Consulte na íntegra: Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009, v1.01, item 2.8 · Anexo VI, v1.04.01 (grupo gPgtoVinc).
Como o CNPJ do recebedor pode ser de outra entidade, o leiaute comporta recebimentos em conta da administradora (conta pool). A NT não especifica o que vai no identificador da transação no caso do boleto; esse ponto deve ser conferido no Anexo VI.
"Considerando a previsão contida no art. 26, § 2º, inciso I, da Lei Complementar nº 214/2025, foram incorporadas ao layout da NFS-e de padrão nacional evoluções que possibilitarão emissão do documento fiscal para formalização das operações de condomínios relacionadas aos respectivos rateios de despesas. (...) Dessa forma, para identificação específica dessas operações, será incluído o código '99.05.01 – Operações Condominiais (taxas e demais valores cobrados pelo condomínio edilício, desde que não caracterizem operações enquadradas em outros códigos de tributação nacional da NFS-e)' na tabela de classificação de operações da NFS-e (...). A utilização desse código permitirá o adequado tratamento das informações decorrentes dos rateios condominiais previstos na legislação tributária vigente."NOTA TÉCNICA SE/CGNFS-e Nº 009, VERSÃO 1.01, ITEM 2.15 (TRECHO)
04
Em nome de quem a nota será emitida
Nenhum documento oficial diz isso com todas as letras, mas os sinais apontam para o condômino (proprietário):
NT 009Descreve as cobranças como valores "cobrados do condômino" e não menciona inquilino.
LC 214Considera adquirente quem está obrigado ao pagamento.
CÓDIGO CIVILAtribui ao condômino o dever de contribuir e equipara ao proprietário o promitente comprador e o cessionário.
A divisão entre despesas ordinárias (do inquilino) e extraordinárias (do proprietário), prevista na Lei do Inquilinato, é uma relação entre proprietário e inquilino. Ela não muda quem deve ao condomínio.
NOSSA LEITURAUma NFS-e por condômino e por vencimento, emitida contra o proprietário, mesmo quando a unidade estiver alugada.Como a nota permite várias cobranças separadas por tipo, ordinárias e extraordinárias aparecem discriminadas no mesmo documento, o que facilita o repasse ao inquilino.
O que ainda não está definido sobre o tomador
A emissão contra o proprietário é a nossa leitura das normas, não uma definição oficial. A NT tem um campo de "destinatário", que pode ser diferente do tomador e, em tese, poderia identificar o inquilino como ocupante. Nada, porém, liga esse campo às operações de condomínio. Ainda não se sabe se o inquilino aparecerá na nota nem de que forma.
É o caso de cônjuges, herdeiros ou sócios donos da mesma unidade. A nota tem um único tomador, e o grupo de condomínios não tem campo de percentual de copropriedade, que existe apenas nas notas de locação. Não se sabe se a nota sairá em nome de um dos coproprietários ou se haverá uma nota para cada um.
A mesma unidade pertence a vários titulares, cada um com uma fração de tempo. A dúvida é a mesma da copropriedade, com um agravante: a divisão das despesas costuma seguir a fração de tempo de cada titular, e o leiaute não prevê nada semelhante.
Nossa recomendação até a manifestação oficial: mantenha o cadastro completo de todos os titulares de cada unidade, com nome, CPF ou CNPJ e participação de cada um, além dos dados do inquilino, quando houver. Assim, a administradora consegue se adaptar a qualquer solução que a Receita e o Comitê Gestor adotarem.
CÓDIGO CIVIL, ART. 1.336, I"Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;"
CÓDIGO CIVIL, ART. 1.334, § 2º"§ 2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas."
LEI Nº 8.245/1991, ARTS. 22, X, E 23, XII"Art. 22. O locador é obrigado a: (...) X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio. (...) Art. 23. O locatário é obrigado a: (...) XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio."
05
O que isso indica
O caminho que a Receita e o Comitê Gestor vêm trilhando aponta para a emissão de NFS-e em todas as cobranças do condomínio, inclusive as cotas. Quatro sinais vão na mesma direção:
1
Ato Conjunto nº 4Fixou 01/12/2026 para a NFS-e "na cobrança de taxas e demais valores condominiais", sem distinguir condomínio contribuinte de não contribuinte.
2
Regulamentos do IBS e da CBSSegundo análises especializadas, incluem o condomínio edilício entre os não contribuintes que também devem emitir documento fiscal. O nanoempreendedor, que está na mesma lista, recebeu dispensa expressa (Ato Conjunto nº 6/2026). O condomínio, não.
3
Classificação tributáriaA tabela oficial já tem um código próprio para o "fornecimento de condomínio edilício não optante pelo regime regular" (cClassTrib 410012), sem tributo destacado.
4
Leiaute da NFS-eAgora há código de serviço exclusivo (99.05.01) e um grupo que detalha cada parcela da cota, como fração ideal, fundo de reserva, rateio extra e multa. Esse nível de detalhe só faz sentido se as cotas forem documentadas.
Somados, esses pontos permitem que o fisco identifique separadamente cotas e receitas de terceiros, que é exatamente o que o teste dos 80% exige.
Emitir notaObrigação que vem do Ato Conjunto nº 4 e dos regulamentos.
≠
Pagar tributoDefinido pelo art. 26 da LC 214: quem paga e sobre o quê.
Qual é a situação do seu condomínio?
Optou pelo regime regularLC 214, art. 26, § 2º, I
EMITE NFS-e DA COTA?Sim
IBS/CBS SOBRE A COTASimSobre todas as cobranças
IBS/CBS SOBRE TERCEIROSSim
COTA NA NOTATributadaIBS e CBS destacados
Não optou · cotas abaixo de 80%LC 214, art. 26, § 2º, II
EMITE NFS-e DA COTA?Sim (tendência)
IBS/CBS SOBRE A COTANão
IBS/CBS SOBRE TERCEIROSSimCom crédito proporcional
COTA NA NOTASem tributoCST 410 / 410012
Não optou · cotas de 80% ou maisLC 214, art. 26, I
EMITE NFS-e DA COTA?Sim (tendência)
IBS/CBS SOBRE A COTANão
IBS/CBS SOBRE TERCEIROSNão
COTA NA NOTASem tributoCST 410 / 410012
"Sim (tendência)" indica o caminho apontado pelo Ato Conjunto nº 4 e pelo novo leiaute, ainda sem ato que o declare expressamente.
O que ainda não está formalmente definido
Fundamento citado na NTA NT cita o art. 26, § 2º, I, da LC 214. Esse dispositivo trata de imposto, não de emissão de nota: diz que, quando o condomínio opta pelo regime regular, o IBS e a CBS incidem sobre todas as taxas e valores cobrados. É o único caso em que a cota é tributada. A obrigação de emitir vem de outras normas (Ato Conjunto nº 4 e regulamentos), e ainda não há ato que a declare expressamente para o condomínio não optante.
Data de implantaçãoA própria NT informa que o cronograma de implantação dessas funcionalidades no ambiente nacional ainda será publicado.
Tomador e formatoOs sinais indicam uma NFS-e por condômino (proprietário) e por vencimento, mas isso não está escrito de forma expressa. Também não há regra para copropriedade e multipropriedade.
Unidades e código CIBNão está claro se o grupo de unidades imobiliárias, que exige o código CIB, é obrigatório nas notas de condomínio.
Período de aferição dos 80%Continua sem definição.
Nossa orientação: enquanto não sair ato expresso, trate a emissão para todas as cobranças como o cenário mais provável e prepare a operação para ele.
06
O que a administradora deve fazer agora
Faltam menos de nove semanas para 01/12/2026. Marque os passos concluídos: o progresso fica salvo neste navegador.
SEU PROGRESSO0 de 10 passos
Se a nota for por condômino e por vencimento, cada condomínio passa a emitir, todo mês, uma NFS-e por unidade. Dimensione desde já o volume da carteira.
O novo leiaute pede cada cobrança separada por tipo, como ordinária, fundo de reserva, extras, multa e rateio por fração. O plano de contas e a previsão orçamentária precisam refletir essa separação e usar os códigos das tabelas da seção 01.
Cada condomínio precisa estar com CNPJ regular e com acesso ao Emissor Nacional ou integração via API com o Ambiente Nacional da NFS-e. Essa operação não será emitida por emissores municipais próprios.
No mínimo: município e endereço completo de cada condomínio; identificação de cada unidade (número, bloco, torre); inscrição de IPTU de cada unidade, quando houver. Verifique também se as unidades já têm código CIB e como obtê-lo, caso o grupo de unidades venha a ser exigido.
A nota deverá ser emitida em nome do condômino. Como ainda não está definido se o inquilino também será identificado, mantenha completos os dados de proprietários, promitentes compradores, coproprietários e inquilinos.
Locação, cessão de espaço e antenas usam outros códigos (99.03 e 99.04). Esses valores, somados às cotas, compõem o teste dos 80%.
A nota pode vincular o pagamento, inclusive quando o valor é recebido em conta da administradora. Mapeie quais condomínios recebem em conta própria e quais em conta pool, e como identificar cada boleto ou Pix.
Se o condomínio trabalha com garantidora, instituição de pagamento, antecipação de cotas ou outra intermediação de crédito, pergunte a essas empresas como ficarão os recebimentos e a vinculação dos pagamentos às notas pelas novas regras.
Explique que a nota sobre a cota não significa, por si só, cobrança de IBS ou CBS. O condomínio que não optou pelo regime regular e respeita o limite dos 80% continua sem tributo a pagar.
A Receita e o Comitê Gestor ainda vão publicar a data em que o código 99.05.01 estará disponível no ambiente nacional. É ela que definirá quando os testes poderão começar.
Voltaremos com uma atualização assim que o cronograma de implantação e eventuais orientações formais forem publicados.
07
Fontes oficiais
Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009, versão 1.01 (PDF)
Anexo VI – Leiaute e regras de negócio, v1.04.01 (planilha)
Anexo VII – Indicadores da operação (cIndOp), v1.03.00 (planilha)
Anexo VIII – Correlação entre item, NBS, cClassTrib e cIndOp, v1.01.00 (planilha)
Portal da NFS-e – documentação técnica da Reforma Tributária
Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 007 (regras de emissão pelos emissores nacionais)
Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 005 (códigos 99.xx)
Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026
Receita Federal – cronograma de obrigatoriedade e de publicação dos leiautes
Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 6/2026
Tabela de Classificação Tributária (cClassTrib) – Portal da Conformidade Fácil
Ato Técnico Conjunto RFB/CGIBS nº 7/2026 – DOU de 01/10/2026, edição extra
Lei Complementar nº 214/2025 – texto compilado (art. 265, CIB)
Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025 e Portaria RFB nº 561/2025 – regulamentação do CIB (Sijut)
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